TAŞINMAZ SATIŞ PROSEDÜRÜ

1- HACİZ

Borçlu adına kayıtlı bir taşınmazın satılabilmesi için öncelikle aracın kaydına haciz işlenmiş olması gerekmektedir. UYAP üzerinden borçlu adına kayıtlı taşınmazların tespiti ve haciz işlemi gerçekleştirilebilir. Avukat Portal üzerinden alacaklı vekilinin sorgu yapması ve ilgili taşınmazın kaydına haciz koyulması için avukat portal talebi oluşturması mümkündür. Diğer yandan genel haciz talebi veya yazılı talep ile icra müdürlüklerinden de sorgu işlemleri yapılabilir. Talebin kabulü halinde müdürlük ilgili tapu müdürlüğüne haciz müzekkeresi göndererek taşınmazın kaydına haciz işlenmesini talep eder. Tapu müdürlüğü haciz işleminin gerçekleştirildiğine dair cevap yazısını icra müdürlüğüne gönderir. Yeni UYAP sisteminde bu yazışmalar UYAP sistemi üzerinden elektronik posta ile yapılmakta olup genelde gün içerisinde tapu müdürlüğü tarafından haciz işlemi gerçekleştirilmekte ve cevabi yazı dosyaya girmektedir.

2-) TAYKİDAT

Takyidat, herhangi bir malvarlığı üzerindeki diğer haciz alacaklıları ile rehin/ipotek alacaklısı gibi bilgileri gösterir. Avukat portal üzerinden sorgulanabileceği gibi icra müdürlüğüne talep ile de bu bilgilere ulaşılabilir. Takyidatın iki önemli işlevi mevcuttur; Birincisi, takyidat sıra cetvelini etkileyeceğinden satış neticesinde dosyaya para düşüp düşmeyeceği konusunda bir fikir verir. İkincisi ise, 100 madde bilgisi gönderilecek bilgiler edinilir.

3-) 103 DAVETİYESİ

İİK madde 103 anlamında hacizli taşınmaz ile ilgili borçluya 103 davetiyesi gönderilmesi gerekmektedir. 103 davetiyesi ile borçluya herhangi bir itirazı olup olmadığını bildirmesi için 3 günlük süre verilir. Borçluya 103 davetiyesi gönderilmemiş olması ihalenin feshine yol açacaktır.

4-) 100 MADDE BİLGİSİ ( KIYMET TAKDİRİNE ESAS)

İİK MADDE 100 anlamında ilk haciz üzerine satılan malın tutarı vezneye girinceye kadar aynı derecede hacze iştirak edebilecek alacaklıların bilgisinin tespiti için toplanan bilgidir. Uygulamada 2 çeşit 100 madde bilgisi mevcuttur; Kıymet takdirine esas 100 madde bilgisi ve Sıra Cetveline esas 100 madde bilgisi.

Takyidatta yer alan haciz alacaklısı, rehin/ipotek sahiplerinden sorulacak birinci 100 madde bilgisi kıymet takdirine esas 100 madde bilgisidir. Aslında basitçe takyidatta yer alan icra müdürlükleri, vergi daireleri ve diğer kişilere kıymet takdiri yapıldıktan sonra kimlere tebligat yapılacağını soran bir yazıdır. Gelen yazı cevaplarına göre bu bilgilere göre kıymet takdiri tebliğ edilir.

5-) KIYMET TAKDİRİ

Taşınmazın muhammen kıymetinin belirlenmesi için bilirkişi raporu tanzim ettirilmesi gerekmektedir. Taşınmazın bulunduğu adres esas dosyanın bulunduğu adli çevrede ise esas dosyasından, değil ise bulunduğu adli çevreye bakan adliyeden talimat dosyası oluşturularak talimat dosyasından kıymet takdiri için bilirkişi eşliğinde icra dairesi ile birlikte taşınmazın bulunduğu adrese gidilir. Bilirkişi taşınmazı yerinde inceler ve rapor tanzim etmek üzere icra müdürlüğünden süre talep eder. Kıymet takdir raporu tanzim edildikten sonra 100 madde bilgisinde yer alan kişilere ve takyidat ilgililerine kıymet takdiri tebliğ edilir. Kıymet takdirine itiraz süresi 7 gündür. Şayet kimse kıymet takdirine itiraz etmez ise kıymet takdiri kesinleşir. Kıymet takdirine itiraz edilir ise, icra mahkemesinde açılacak davanın sonucunun beklenmesi gerekmektedir. Davanın kesinleşmesi ile birlikte kıymet takdir raporu da kesinleşir ve satış işlemlerine devam edilebilir. Ayrıca şunu da belirtmeliyiz ki, kıymet takdiri davası neticesinde kıymet takdiri kesinleşeceğinden ayrıca kıymet takdirinin tebliğine gerek yoktur. Bu nedenle uygulamada 100 madde bilgisi toplama ve kıymet takdirinin tebliği takyidatın kalabalık olması nedeni ile uzun sürecek ise satış işlemlerini gerçekleştirecek olan alacaklı tarafça kıymet takdirine süresinde itiraz edilip kıymet takdirinin kesinleştirilmesi sağlanabilmektedir. Böylelikle 100 madde ve kıymet takdirinin tebliği aşamalarına gerek kalmadan satış işlemlerine devam edilebilmektedir. Ancak taşınmazlarda satış ilanının tebliği için her halükarda 100 madde bilgisi toplanması gerekecektir. Kıymet takdiri 2 yıl için geçelidir. Rapor tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde satış gerçekleştirilmez ise tekrar kıymet takdiri yapılması gerekmektedir.

6-) SATIŞ TALEBİ

Nihayetinde taşınmazın satılması talep edilir ve icra müdürlüğünce istenen satış avansı dosyaya yatırılır. Burada dikkat edilmesi gereken, bu satış talebi gerçek anlamda bir satış talebidir. Diğer yandan haczin devamını sağlamak için kanuni süreler içerisinde periyodik olarak satış talep edilmelidir.

Taşınmazın bulunduğu yer esas dosyasının bulunduğu adli çevrede ise esas dosyadan, değil ise talimat dosyasından taşınmazın satılması için satış günü verilir ve satış ilanı hazırlanır. Daha sonra icara müdürlüğünce satış ilanı belirli tiraja sahip gazetelerde yayınlanmak üzere basın ilan kurumuna gönderilir ve aynı zamanda takyidat ilgililerine satış ilanı tebliğ edilir. Alıcı çıkar ise satıştan itibaren 7 gün içerisinde ihalenin feshi davası açılmaz ise paranın paylaştırılması aşamasına geçilir.



Tüm aşamalarla ilgili detaylı bilgilere "MAKALELER" bölümümüzden, süreç içerisinde gerekli taleplere ise "KÜTÜPHANE" bölümümüzden ulaşabilirsiniz.